Я не хочу быть самым богатым и самым одиноким риелтором. Во всем должен быть баланс

В свои 39 лет Вячеслав Лапочкин, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Лапочкин и Партнеры», каждое утро выходит на пробежку. Он уверен, что спорт помогает ему достигать успеха в бизнесе. Среди его партнеров миллиардеры из списка Forbes, а в списке объектов, с которыми он работает, дорогие дома, крупные бизнес-центры и другая коммерческая и элитная недвижимость.

Но начиналось все довольно прозаично: в далеком 2006 году вчерашний студент юрфака, уроженец Мордовии вышел на петербургский перрон, чтобы начать головокружительную карьеру в недвижимости. Город встретил его неприветливо, но в итоге подарил жену, бизнес и трое детей.

Вячеслав, прежде чем мы включим машину времени и перенесемся на 15 лет назад, расскажите, пожалуйста, в чем заключается ваш бизнес? Чем вы зарабатываете на жизнь?

Я помогаю оценить, приобрести, реализовать, снять, сдать объекты коммерческой и элитной недвижимости в Петербурге и Ленобласти. Я не бюджетный риелтер, но очень качественный. Так и запишите в телефонной книжке. За 15 лет работы я провел больше 500 успешных сделок с объектами, в том числе с очень крупными чеками. Не обо всех своих клиентах я могу говорить, но поверьте — меня очень вдохновляют люди, с которыми я встречаюсь на работе.

Как вы попали в недвижимость? Насколько я знаю, у вас диплом юриста...

Все верно. У меня гражданская правовая специализация, красный диплом. Я учился на юриста очень целеустремленно, был лучшим студентом на курсе. Но мне всегда нравилась недвижимость: я понимал, что она хорошо растет в цене, это очень прибыльное дело. Знаете, такой наш российский биткоин. Юриспруденция и недвижимость, кстати, связаны между собой — мои знания мне часто помогают.

В общем, с недвижимостью я начал работать еще на старших курсах вуза. Знакомые искали ответственного управляющего. В каком-то смысле я оказался в нужном месте и в нужное время. Фирма занималась переоформлением активов и в Мордовии. Тогда как раз рушилась потребкооперация, пекарни, магазины в деревнях приходили в упадок. Были банкротства, переоформления, кипы документов. Все было для меня в новинку, мне приходилось во всем долго и кропотливо разбираться. Помню, я подходил к преподавателям: «Вот такой вопрос есть. И такой. А тут как вы считаете лучше всего оформить?» Иногда они не могли ответить сразу и брали время подумать. Это неудивительно: у них была теория, у меня — практика. Через какое-то время во многих нюансах я начал разбираться даже лучше учителей.

Давайте я попробую догадаться, почему вы приехали в Петербург. Достигли потолка, захотели развиваться дальше?

Примерно так. На самом деле я думал про Москву, но благодаря стечению разных обстоятельств оказался здесь. Петербург встретил меня неприветливо. Это была проверка на прочность — тест-драйв: выдержу или уеду? Мегаполисы не любят слабых. У меня не было здесь жилья, прописки и знакомых. Я экономил — часто ходил пешком. Когда искал работу, сравнил сколько получают юристы и риелторы. У первых в Петербурге тогда были совсем неинтересные зарплаты. Но и в работе риелтором меня кое-что смущало — отсутствие оклада, работа за процент. На что тогда жить, снимать квартиру? Как закрыть сиюминутные потребности? Но я поставил на зеро и не прогадал: чувствовал, что в будущем это более прибыльное дело.

Куда вы пошли?

Я устроился на работу в агентство недвижимости «Итака» , сначала стажером. Пришлось ехать в центральный офис на собеседование — не хотели брать такого молодого. К тому же, у меня не было знания местного рынка. Год я работал как терминатор: жил в съемном жилье на хлебе и воде. Помню, в офисе были печеньки — они, конечно, спасали. Приехал погостить домой, мама сказала, что остались только кожа и кости, как будто я из блокадного Ленинграда. Но вот что меня удивило: когда я вернулся с каникул, вышел из поезда на Московский вокзал, посмотрел на ночной Петербург, я вдруг понял, что, на самом деле, я из родного дома вернулся к себе домой. В общем все, прижился.

Как много времени ушло, чтобы встать на ноги?

Менее чем через два года как я приехал в Петербург, я купил свою первую квартиру. Однокомнатную, в ипотеку, но свою. Я брал кредит на 30 лет, а выплатил за 5: в итоге когда мои сверстники только думали о том, чтобы взять ипотеку, я уже закрыл свою. В этом плане работа в недвижимости помогает убирать шаблонное мышление. Сначала я тоже думал, что кредит — это переплата и кабала, но, поверьте мне, это хороший рабочий инструмент и отличная мотивация действовать.

В «Итаке» вы проработали 14 лет. Чем вы занимались?

Сначала и очень долго только куплей-продажей вторичной недвижимости. Но в какой-то момент я снова понял, что достиг потолка — нужно было расти, а значит, идти в коммерческую и элитную недвижимость. Вот где можно выйти на качественно новый уровень. Конечно, напряжение сначала было гигантское. К этому надо было привыкать.

Да, это разный уровень ответственности. Но и совсем другой доход. В общем, со временем у меня выработался иммунитет и свой подход к богатым клиентам. Когда я занялся элитной недвижимостью, сменился не только чек сделок. В какой-то степени заработал социальный лифт. Сейчас меня зовут на день рождения в Строгановский дворец или поиграть в гольф в выходной. Так это и работает.

Расскажите, как общаться с людьми из списка Forbes?

Без лести и с уважением. Не бояться сказать «нет», если это нужно. Нельзя прогибаться: иначе раздавят и растопчут. Нельзя лебезить: надо сразу обозначить границы. С одними сразу идет хорошая коммуникация, с другими нужны годы, чтобы они начали доверять. Но поверьте, люди из списка Forbes не все с короной на голове — это умные и часто приятные в общении профессионалы своего дела. Так что с ними, прежде всего, надо быть профессионалом в своей сфере.

Какой самый дорогой объект у вас в управлении? И сколько вообще объектов в вашей базе?

У меня за плечами есть агентский договор с чеком сделки в 13 миллиардов рублей. Согласитесь, не каждый даже топ-брокер может это сказать.

Сколько вам было лет, когда вы заработали свой первый миллион?

Мне было 26 лет, то есть через 2 года после приезда в Петербург у меня уже была на счету такая сумма.

Как на сферу недвижимости и вашу работу повлиял ковид?

Я ушел из компании «Итака» летом 2020 года и основал свой бизнес. Очень благодарен «Итаке» за навыки и умения, которые приобрел за 14 лет работы. Я чувствовал, что уже снова вырос и, на самом деле, давно работаю на себя, хоть и в партнерстве с компанией. Честно говоря, когда вы говорите «риелтор», вы подразумеваете предприниматель — хороший риелтор не может быть просто наемным сотрудником просто по определению. Не тот склад ума. Конечно, когда начался ковид, в одночасье все замерло, была большая неопределенность. Но мой уровень тревоги было не сравнить с 2009 годом. Тогда у меня была ипотека, рынок встал, и это был действительно большой кризис. Сейчас у меня нет кредитов и дополнительной финансовой нагрузки, поэтому психологически было не так сложно. На гречку и чай всегда можно заработать, дальше — вопрос опыта и сообразительности.

И, наверное, наработанного имени. В вашей сфере сколько времени нужно потратить, чтобы заработать репутацию и имя?

После двух лет активной работы в Петербурге мне точно стало легче дышаться, начало потихоньку работать сарафанное радио — меня уже рекомендовали знакомым. Через пять лет я окончательно понял, что можно не бегать за каждым потенциальным клиентом: я заработал имя и могу сам выбирать с кем я хочу работать.

Что вам больше всего нравится в вашей работе?

Плюс моей работы такой: нет монотонности. Каждый новый объект — это новые знания. Вот бизнес-центр А класса на Невском проспекте. Какие там нюансы инженерии, какая отделка! Или пентхаус площадью в тысячу квадратных метров… Это эстетический восторг! Посудите сами: благодаря какой работе я еще мог зайти в самый большой пентхаус в Петербурге? Кто-то смотрит на шикарную жизнь по телевизору — я постоянно с ней соприкасаюсь. А какая энергетика в этих домах! Сразу чувствуется масштаб: тут живет непростой человек. Эти потолки в шесть метров рождают новые чувства внутри. В общем, в моей работе мне нравятся энергетика успеха сильных людей, которые меня окружают.

Вам 39 лет, у вас дети, бизнес, при этом, если посмотреть ваши соцсети, вы постоянно то на пробежке, то на тренировке. Каким спортом вы занимаетесь и для чего? Знаю, что готовитесь к полумарафону. Вообще бизнес, спорт, успех — есть тут связь, на ваш взгляд?

Я действительно сейчас много занимаюсь спортом, но без фанатизма. Это для меня и самодисциплина, и удовольствие. Спорт помогает восстанавливать жизненный баланс. Пропустил тренировку — весь день насмарку. Не пропустил — весь день складывается как надо магическим образом. Раньше у меня был сильный перекос в сторону работы. В какой-то момент я понял, что просто выдохся: шел домой на автомате, энергии не было ни на что. Но внутренне я уже был готов что-то менять. Большое впечатление на меня произвел тренинг Родислава Гандапаса и примеры, которые он приводил: что успешный богатый человек в 50 лет умирает, потому что у него не было времени на себя, он жил только работой. Я стал думать, как и что я могу внедрить. Начал с бассейна, ушел от мышиной возни: у меня сократилось количество сделок, но вырос средний чек. Сейчас по утрам я встаю как свежий огурчик. В 9 утра я уже бодрячком: у меня была тренировка, завтрак, время на себя, и я уже еду куда-то по работе. Вечер и выходные я стараюсь освободить для семьи и друзей… Жизнь должна быть сбалансирована. Я не хочу быть самым богатым и самым одиноким риелтором.

Но у вас есть какие-то материальные цели? Яхта, вертолет, вот это все?

Я не заложник общества потребления. Важно не сколько ты зарабатываешь, а сколько у тебя остается. Яхты, вертолеты, машины — все это ест деньги, а не генерирует их. У меня нет машины, она мне не нужна — я пользуюсь такси, каршерингом и метро. Так быстрее. Показательное потребление мне чуждо. Понимаете, проблема не только в том, как заработать деньги, а как их сохранить. Я знаю умных, одаренных людей, которые объехали весь мир: Доминикана, Перу, были везде. Но у них нет дома: они живут на съемном жилье и вынуждены дарить свой талант работодателю и только мечтать о собственном бизнесе. На мой взгляд, сначала надо закрыть базовые вещи: купить квартиру, создать пассивный доход, выгодно вложить средства в то, что будет тебя кормить в будущем. А уже потом все остальное. Я первый раз поехал за границу в 2017 году, в Болгарию, но у меня есть свой инвестиционный портфель, который генерирует доход, своя недвижимость.

В этом вы и измеряете свой успех?

Ну что вы, у меня любимая супруга и трое детей — это и есть успех. И основная моя гордость.